1) которые подходят нам по выбранным нами условиям
2) тех, которые будут рады арендовать у нас предлагаемый нами лот.
То есть мы должны быть счастливы сними, они с нами.
Критерии владельца или управляющего коммерческой недвижимости при выборе арендатора могут сильно отличаться. Для кого-то единственным критерием является доходность: арендатор платит деньги, которые позволяют извлекать прибыль из коммерческой недвижимости или просто превышают расходы.
Есть компании, у которых требований гораздо больше. Как правило, такие компании формируют свой tenant-mix.
Термин «tenant-mix» принят для обозначения заданного сочетания арендаторов в объекте коммерческой недвижимости. Изначально, это понятие пришло из ниши торговых центров и обозначало совокупность групп товаров, которые представлены у арендаторов ТЦ. Операторы торговых центров старались обеспечить через контроль за tenant-mix полноценную представленность товаров и исключить ненужную конкуренцию и каннибализм.
Набор арендаторов в объекте коммерческой недвижимости должен соответствовать концепции и позиционированию объекта. Удачный микс арендаторов избавляет от потерь и гарантирует высокую прибыль.
Одна из проблем создания микса — однообразие пула арендаторов и отсутствие ярких критериев отбора.
В русскоязычной практике подход к набору арендаторов формулируют в виде «Арендной политики». Именно она определяет, как и кем будет наполнен объект коммерческой недвижимости. Например, бизнес-центры, которые чувствуют себя уверенно, сразу создают планировочные решения с офисами не менее 100 или 200 м2. При этом, они руководствуются постулатом о том, что крупные арендаторы менее подвержены рискам внезапного ухода.
Иные бизнес-центры для повышения удельных сборов с метра площади, наоборот, делают много маленьких офисов.
Если в компании говорят о tenant-mix, это уже хороший шаг вперед. Ведь многие до сих пор не задумываются об этом и концептуально не определяют пожелания к арендаторам. Для того, чтобы сформировать tenant-mix нужно опираться на данные о рынке. С стороны каких арендаторов есть высокий спрос, кто испытывает дефицит, какие арендаторы сочетаются хорошо и делают объект привлекательным как для других арендаторов, так и для посетителей.
В торговой недвижимости также опираются на исследования рынка и берут в расчет 4 основных критерия:
1. Соответствие концепции торгового центра
2. Известность и привлекательность бренда
3. Способность привлекать посетителей
4. Готовность прийти на долго и принять текущие условия аренды.
Отсутствие tenant-mix или ошибки в нем приводят к уходу арендаторов, простаиванию площадей, увеличению срока окупаемости проекта.
Все это мы преподаем в Академии коммерческой недвижимости "Реформа"